路在何方 | 長租公寓行業的過去、現在與未來！發表時間：2020-07-21 15:25作者：小愛 2020年已經過半 今年的目標您完成了多少 小智想和大家一起 回憶這些年走過的路 再談談未來賽道 跌宕起伏 公寓行業過去的八年 在資本推動和創業熱潮下，長租公寓迅速火了起來，標志事件便是雷軍投資未來域。2012-2014年，整個行業被互聯網思維洗腦，陷入風口飛豬的集體狂熱。在產業高速增長背景下，人人創業都講情懷、講顛覆、講天下武功唯快不破，其中長期高價包租成為最容易、最快的商業模式。 不僅僅是高價包租，長租公寓還對業主提供很多附加優惠，這些行業大手筆出資，共同造就了2015年分散式公寓的瘋牛年，2016年集中式公寓瘋牛年，2017年開發商瘋牛年。所謂瘋牛年就是瘋狂用高價包租，進行跑死馬而圈不到地的燒錢。 2018年后，很多公寓為了繼續獲得資本青睞，盲目追求規模，忽略了自身內功的修煉，導致中小品牌公寓連續暴雷、資金鏈斷裂，集體躺入陣亡名單，頭部品牌公寓深陷租金上漲、租金貸、甲醛房等負面問題。行業跌宕起伏，風波不斷，長租公寓如同一條拋物線，走到了至暗時刻。 集體迷茫 公寓行業過去的一年 2018年底，創業型公寓同時受到了資本寒冬和自營盈利難兩大挑戰，企業有的資金閉環遇到障礙，有的規模擴大遇到瓶頸。資本迷茫為什么突然融不到錢了，盈利迷茫為什么今年的業績紛紛下滑這么多，加上包租模式的高投入低產出，在沒錢可燒的情況下，公寓紛紛轉型輕資產，2019年因此稱為“輕資產元年”。 但今年發現，輕資產也不是那么好玩兒的！ 公寓們如今又患上了重or輕的選型困難癥。目前公寓普遍品牌認知感不強、品牌附加值低，運營成本控制難度大，行業發展不成熟導致盈利點還處在「痛苦曲線」時期。相比之下，重資產擁有對項目把控的穩定性，品牌及產品塑造的標準性，系統及運營輸出的統一性，最重要的是更賺錢，優勢十分明顯。 讓我們一起來思考這幾個問題： ◆輕資產好還是重資產好？ ◆規模究竟該繼續擴大還是有序縮??？ ◆長租之路是堅守走下去還是抓緊轉型？ 行業似乎集體陷入了迷茫：敢問路在何方？ 歷史必然 公寓行業未來的七年 生存不易，剩者為王，但有一點可以確定，只要活下來的，未來廣闊天地，必定大有作為。 首先，市場有需求。高度城市化過程中的各種限制條件，讓部分人不能買房，只能租房。同時隨著“房東—中介—租客”傳統關系的解體，越來越多的租客會將“租房”視為主流生活方式，對居住品質要求也越來越高。長租公寓實行統一的管理和裝修，租賃關系較為穩定，對新型消費人群具有直接的吸引力，有數據顯示，近六成的城市青年更偏好通過長租平臺來進行租房。 其次，政策有優惠。十九大后，諸多政策都在往“房住不炒”、“租賃不售”的政策引導，讓有能力的國資國企、開放商及更多優秀的社會力量入市，同時金融上會出臺公募REITs以解決現金流閉環難題，建設規范上會出臺《公寓建筑設計標準》，這些都積極賦能了行業有序、穩定發展。 再次，配套服務更加完善。相比過去的摸石頭過河，當下已經沉淀了一定行業經驗和人才儲備，出現了專為公寓提供各類場景解決方案的服務型平臺，可提供公寓SaaS、軟硬裝服務、委托管理、咨詢培訓、科技金融和投融資管理等服務，助力公寓快速了解行業現狀，提前規劃資產及運營模式，降低運營成本，實現標準化、智能化管理，實現健康高效盈利。 可以說，隨著制度的完善、模式的成熟，無論是集中式、分散式，還是重資產、輕資產等模式，都將在未來的磨合中踏出一條盈利之路。 上下求索 公寓行業未來的一年 窮則變，變則通。和大家分享我個人比較認可的幾個探索方向，雖然目前各種限制性條件，還不具備完全的復制性，但星星之火，可以燎原。 低效資產盤活 當前，國資國企內存在大量低效資產，亟需盤活，而部分企業誤把“去存量”理解為在空置用地、建筑上建造長租公寓，因為缺少前瞻性和辨識力，這樣的公寓往往不具備市場競爭力，導致企業收入與產出不匹配。 在盤活低效資產時，企業應當培養自身的不動產投資能力，精準識別有效物業。如借助第三方專業公寓服務機構，以及積極使用RITs、ABS等手段，做好長租行業周期預判、項目調研、合作方甄選等工作，實現風險先知與決策先行。 租賃住房開發 拍地資格，即參加租賃用地拍賣的主體資格。目前各城市主要對本地國企開放拍賣資格，因為缺乏先例經驗，所以政府當下對這類地塊采取試水態度，只收取正常市場售價的七分之一到五分之一，定價非常優惠。 優先獲得這類地塊的國企，可以以極低成本快速積攢租賃住房的開發經驗。隨著政府經驗的豐富，未來拍賣資格會逐步開放給更多優秀國企、民企等社會力量，競爭力度也會更大。所以企業應該重視與政府關系的培養，在展示企業實力、招標技巧等方面進行更深的耕耘和理解。 投資型委托管理 投資型托管是指企業進行投資，公寓負責管理的合作模式，企業主動參與一部分硬裝、軟裝投資，并與公寓方共同承擔經營風險和收益。對公寓來說，空置是最大的隱形成本殺手，所以在接入更多的業務之前，一定要做好獲客工作，否則不僅不掙錢，還會賠錢。 公寓盈利的基礎在于營銷獲客，除傳統的公寓流量外，當前市場還衍生了一批新的流量獲客方案，如通過加盟模式增加房源密度，通過AI助手來挖掘朋友圈潛在客戶等，此外自媒體流量、企業自身客戶流量，也都成為了新的流量增長點。 長租商業模式一直在升級 對從業者的要求也越來越高 這些年干公寓您受累了 愛租作為長租公寓一站式服務商 始終以洞悉行業風向，解決場景痛點難題 為大家創造更多價值為己任 謹以本文作一張小小車票 小智愿助行業上下齊力并進 搭乘好長租行業這輛快車 |
